破除土地财政，是避免新型城镇化再走“伪城镇化”老路的关键。而要破除土地财政，开辟地方政府新的财源来取代土地财政是有效的途径，而房产税则是其中之一。
    开征房产税能够为地方政府提供稳定的财源，彻底改变之前对于土地出让金的依赖，地方政府推高地价和房价的内在激励也就不存在了。
    一直以来，如何破除土地财政，不仅被认为是构建楼市调控长效机制的关键，也是避免新型城镇化再走“伪城镇化”老路的关键。
    而要破除土地财政，或者调整中央地方财权事权分配关系，或者开辟地方政府新的财源来取代土地财政。对于后者来说，征收房产税、建立地方政府信用约束下的举债机制，是取代不可持续的卖地行为的重要政策措施。
    房产税能否改变土地财政？从长远看，房产税替代土地财政还需要哪些契机和改变？当前如何推进房产税的实施？国际上绝大多数国家的房产税都属于地方税种，用以平衡地方财政，尽管有些国家房产税由中央政府征管，但最终也大部分分配给地方用于社会公共服务、教育、道路、环保等市政支出。
    由于各国征收房产税的目标是为地方财政收入筹集资金，因此普遍根据支出确定收入的方式确定房产税额的征收。房产税的税率一般相当于房屋价值的0.5%～3%.在美国，物业税约占地方政府财政收入的30%；在英国，住房财产税是地方政府重要的收入来源，其历史可追溯到1601年伊丽莎白时期的贫困救济法案中的家庭税。
    房产税实施对于中国经济转型也是一大利好，将取代土地出让金成为未来地方政府稳定和可持续的财政收入来源。这将有利于消除地方政府推高地价的内在动力，完善地方公共服务配套，解除制约居民消费不足的高房价问题和社会保障供给短板问题。
    但是，愿望是美好的，实际并不乐观。从短期看，房产税要替代土地财政，地方政府依然推进动力不足。一个明显的例证是，2010年，一些城市的卖地收入甚至远远超过财政收入。但房产税收了多少呢？重庆曾披露“试点启动后10个月内主城区征税金额超过9000万元”，上海至去年认定的应税住房约为3万套，其征税金额也不是一个大数字。从用途看，两市的房产税收入全部用于住房保障等方面的支出，这也与国际上大多数国家的房产税的用途存在显著差异。
    纵使在房地产调控措施急如骤雨的情况下，去年全国土地出让金总额依然逆势攀升至3.15万亿元之巨。开征后的房产税率究竟要高到何种地步，才能“革土地财政之命”？所以，短期之内希望房产税能取代“土地财政”还只是一种美好愿望。
    在众多的业内人士看来，从长期来看，房产税也存在替代土地财政的可行性。有业内人士估算，若房产税覆盖到全部存量房，可征收的房产税上限约在1.3万亿元，和近两年土地出让纯收益平均值基本相当。
    这一变化的实现需要两个契机：一是随着征地和拆迁成本的提高，以及土地资源的日渐匮乏，土地财政模式终将难以为继，地方政府通过房产税对土地财政进行替代和补充的积极性将逐渐增强。二是税收结构改革。在提高保有环节的房产税税收的同时，适度降低流转环节其他税收，从而实现税收结构的调整。
    对于房产税推进中的障碍，行业税负转移到保有环节将直接冲击已经旺盛了10多年的房地产市场需求，地方政府的土地财政实质上会被动摇，而土地财政直接关联到“固定资产投资＋银行贷款”驱动的经济增长。
    同时，由于个人住房信息系统建设的滞后，实际操作中无法有效地甄别自住与投资需求、合理与非合理需求、改善与投资性需求，完全以产权人拥有住房套数或面积作为免税和征税的基准、税率制定的基准，难免会产生对于合理住房需求的错杀。
    推进房产税扩围改革的关键，应从调动地方政府的积极性做起。首先，进一步改革完善分税制财政体制。对于一般地方税税种，在中央统一立法的基础上，赋予地方政府税目税率调整权、减免权，逐步建立完善以房产税为主体的地方税体系。其次，尽力妥善处理好房产价值评估和认定过程中的税收公平问题。第三，建立完善房产税征管信息公开制度，提高房产税征收透明度。